上海市地方税务局　　沪地税流[2005]10号　　2005年3月7日

为加强本市房地产市场的税收征收管理，根据国家有关营业税税收政策，对个人出售本市普通住房的营业税征收规定明确如下：

一、个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。

个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。

二、上述居住年限的认定，以出售者取得该普通住房的房地产权证记载时间或房屋交接书记载时间为起始时间，按孰先原则计算确定。

三、本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，凭售后公房管理部门或原售后公房所有单位出具的购房收据（凭证），出售时不受上述居住年限的限制，免征营业税及附加。

四、个人在出售普通住房时，应持相关合同、购房发票、房地产权证、房屋交接书等文书材料，向房产所在地税务机关申请开具发票并按规定申报纳税；在办理产权过户手续时，应向产权登记过户机构出具税务部门开具的售房发票及纳税凭证。

本通知自2005年3月7日起执行。个人出售花园住宅的税收征收，仍按沪财办[1999]86号和沪地税一[1999]87号文的规定执行。

相关资料：

上海调整房地产市场有关财税政策鼓励居住消费规范投资行为抑制短期炒作上海对房地产市场有关财税政策作调整

为了促进本市房地产市场健康发展，鼓励居住消费，规范投资行为，抑制短期炒作，近日，市财政局、市地税局对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行了调整。

对中低收入家庭购房贷款贴息政策调整的主要内容是：自2005年1月1日起，中低收入家庭购买的可享受贴息政策的商品住宅，每平方米单价由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；二手房总价由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。此前，市财政局已发文明确，本市中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。

按照国家有关规定，市地税局明确自2005年3月7日起，个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。

中低收入家庭购房贷款贴息政策相关问题解答

本市从2003年6月1日起实施对中低收入家庭购房贷款贴息政策以来，已有不少中低收入家庭享受了贴息政策。为了扩大政策的受惠面，进一步改善本市城镇居民的住房条件，从2005年1月1日起，对中低收入家庭购房贷款贴息政策（简称贴息政策）的房价标准和贴息标准进行调整。如何准确理解政策含义？有关部门就此回答了广大市民关心的一些问题。

1、本次贴息政策的房价标准如何调整？

答：自2005年1月1日起，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元调整为不超过4500元；二手房由原来规定的每平方米单价超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米单价超过4500元但总价不超过33万元；商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3％以内的，按90平方米计算享受贴息政策，调整为每平方米单价不超过4500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3％以内的，按90平方米计算享受贴息。

2、本次贴息政策的贴息标准如何调整？

答：自2005年1月1日起，享受购房贷款总额15％贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3000元，调整为不超过4000元；享受购房贷款总额10％贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元，调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米单价超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米单价超过4500元但总价不超过33万元。

3、本次房价标准调整后，以前年度购房的中低收入家庭可否列入享受贴息范围？

答：对2003年6月1日后购房，购房时不符合当时贴息政策规定的收入受理标准和房价标准的购房家庭，在今年收入受理标准和房价标准调整后符合贴息政策规定的，可按规定到财政部门申请办理享受贴息政策登记手续。

4、贴息标准作相应调整后，已办理登记手续的购房家庭是否可按调整后的贴息率享受贴息？

答：对已办理申请享受贴息政策登记手续的购房家庭，财政部门将根据其登记资料自动予以调整，购房家庭不必补办手续。

对今年办理申请享受贴息政策登记手续的购房家庭，如其购房时间是在2003年6月1日至2004年12月31日期间的，则2004年底前的贴息率仍按原贴息标准执行，2005年1月1日起按调整后的贴息标准执行。

5、房价标准调整后符合贴息政策规定的购房家庭何时办理手续？

答：对2003年6月1日以后购房，在今年房价标准调整后符合贴息政策规定且符合收入受理标准条件的购房家庭，应在今年4月1日至9月30日期间，到外马路928号上海市财政局第一分局贴息结算处办理申请享受贴息政策的登记手续。

6、贴息政策中的其他事项是否调整？

答：中低收入家庭购房贷款贴息的其他有关事项，仍按《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的实施意见》（沪财预［2003］123号）和《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定实施意见的补充通知》（沪财预［2004］55号）的规定执行。

有关中低收入家庭购房贷款贴息政策咨询电话：63676670、62489720

关于本市个人出售普通住房营业税征收有关问题的解答

上海市地方税务局日前出台了《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，并将于3月7日起实施。有关部门就人们关心的一些问题作了解答。

1、《通知》适用的对象是哪些？

答：本《通知》适用于购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居民和非本市户籍个人、外籍个人。

2、如何计算购买后居住是否满一年？

答：应按照房产所有人即出售人购进该普通住房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算是否满一年。

3、如何计算出售住房的计税依据？

答：按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价减去购买该房产时购房发票上注明的购房价款后的差额作为营业税的计税依据。如果房产买卖合同注明的房产销售价格明显低于市场价格的，税务机关可依据税法规定核定该房产计税的售房价格。

4、如何计算税款？

答：计税依据确定后，按5％的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费。

外籍个人缴纳城建税、教育费附加的问题按税法有关规定执行。

5、出售者如何办理有关纳税事宜？

答：出售者应持房地产权证、房屋交接书、原购房发票以及与购房者签订的买卖合同、相关人员的身份证等，向房产所在地的税务机关专设窗口（一般设在房产交易中心内）申请开具售房发票并据以确定征免营业税及附加。如属于应征收营业税及附加的房产，由税务机关计算应征收税款并开具缴款书，由出售者至税务机关指定的征收窗口缴清税款后，再至上述专设窗口申请开具售房发票；如属于免税房产，税务机关只出具相关售房发票。

6、文件下发前已签订房产买卖合同，但未申请开具售房发票并办理产权过户手续的，是否适用本《通知》？

答：对本《通知》下发前，房产所有人已与他人签订了房产买卖合同，但未申请开具售房发票并办理房产过户手续的，适用本《通知》的各项规定。

7、为什么对本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，出售时不受居住年限的限制，免征营业税及附加？

答：本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，一般已居住了较长时间，因此，当其按规定政策购买该住宅后出售，不再受购买后居住满一年的时间限制。但对个人从二手房市场购入的售后公房，出售时仍应按本《通知》规定的居住年限，确定征免营业税及附加。

促进房地产市场持续健康发展 进一步改善广大市民居住条件

本市出台一系列政策措施 促进房地产市场持续健康发展 进一步改善广大市民居住条件

●合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作

●调整中低收入家庭享受购房贷款贴息政策，适当放宽标准

●对个人购买的普通住房，凡居住不满一年出售的，按规定征收营业税

上海将采取更加切实有效的措施，促进房地产市场持续健康发展，进一步改善广大市民的居住条件。昨天，市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，就此提出明确要求。

在市委市政府领导下，近年来，本市积极贯彻中央宏观调控政策和《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，采取了一系列综合调控措施，房地产市场总体上保持平稳健康有序发展。房地产业已成为本市国民经济的支柱产业，2004年其实现增加值占全市生产总值的比重达到8.4％。同时，在新形势下，上海房地产市场也面临着一些新情况、新问题，必须引起高度重视，切实加以解决。

《意见》明确了当前上海房地产市场的调控目标，即：在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。今年的目标是，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。

在调整供应结构，完善供应政策方面，《意见》提出，要增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65％。土地供应要优先确保中低价普通商品住房的建设。2005年计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。《意见》明确，配套商品房要优先保证轨道交通、世博园区等重大工程、市政府认定的旧区改造重点项目的动迁房源需求，在此前提下，稳步扩大配套商品房销售对象，使本市符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能够购买。完善配套商品房定价机制，采取“控制地价，控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定房价。调整中低收入家庭享受购房贷款贴息政策，适当放宽现有贴息政策中的房价标准，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。

在加强市场监管和监测、规范房地产市场秩序方面，《意见》提出了四个方面的举措。首先是合理规范投资行为，坚持抑制投机炒作。在坚持市场化的前提下，主要运用经济和法律手段进行规范和引导。本市各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，严格防范房地产信贷风险，在继续为群众购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。对个人购买的普通住房（含存量住房），凡居住不满一定年限出售的，按国家和本市有关规定调整现行财税政策。

二是继续完善新建商品房网上备案制度。在深化完善现行制度基础上，加强房地产开发企业和中介机构的诚信体系建设，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为，进一步规范市场秩序。

三是完善存量房交易信息服务平台。提升服务能级、优化办理流程、提高办事效率，为市民提供“一条龙”服务，保障交易安全，同时加强对存量房市场的监管。

四是继续加强市场信息工作。在完善房地产市场信息系统的基础上，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息；在市场信息发布中，提供市民关心的中低价普通商品住房和配套商品房的相关信息。通过全面、及时、准确的信息披露，进一步提高市场透明度。

在完善住房保障体系，满足基本居住需求方面，《意见》也提出了一系列明确的政策措施。

一是完善廉租住房制度。强化政策住房保障职能，进一步扩大廉租住房覆盖面，到今年年底，使受益家庭从去年底的1.35万户扩大到1.8万户，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。根据本市经济发展情况，合理确定保障水平，加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。

二是建立房屋租赁新机制。在完善廉租住房和房屋市场化租赁制度的同时，多渠道筹措房源。根据先点后面、市和区县两级政府合理分担的原则，对动迁中经济困难的本市居民家庭，开展以优惠租金出租住房的试点，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。

三是继续实行公有住房租赁和出售优惠政策。对尚未出售的公有住房，继续实行低租金政策，并对符合条件的特困居民继续给予租金减免。在继续按优惠政策实施成套公有住房出售的同时，加大旧住房成套改造力度，使其中的承租户也可以享受一次公有住房出售的优惠政策。

四是加快旧住房改造。要加大改造力度，进一步改善市民的居住环境和居住质量。今年要完成40个小区的综合平改坡改造，同时整修房屋800万至1000万平方米。